歐陽捷:三四線城市正成為房企增長最強引擎

  來源:中房網發布日期::2018-03-23瀏覽次數:2610

摘要:鹽城房產網-尚房網 訊 3月21日,2018中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在現場就“三四線城市正成為房企增長最強引擎”進行演講。

鹽城房產網-尚房網 訊

3月21日,2018中國房地產開發企業500強測評成果發布會在北京舉行,備受關注的“2018中國房地產開發企業500強”、“500強房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作,已連續開展十年,相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在現場就“三四線城市正成為房企增長最強引擎”進行演講。以下為演講實錄:

歐陽捷:我們發現了跟我們機構調查結果基本上吻合的是,在北上廣深這四大一線城市返鄉的客戶里面,每五個人就有一個人希望在家鄉買房子,而我們在三四線城市布局項目上也是大多數來自這些人員。

所以很多機構都做了一些回家鄉看樓市看變化的調研工作,我們看到很多城市其實已經高培了庫存時代,大家很看悲三四線城市,其實三四線城市在去年一年發力非常大,我們丁博士報告講到這個,三線城市完成了77%的銷售份額,甚至我們看到很多三線城市也出現了買不到房的景象,大家拼命去搶。不要著急?等下一批再出來?但是大家等不及,最后結果是很多托我找關系,三個人只定一個結果,最后只有一個人第一批買到了。

很多三四線城市庫存周期大大下降,下降到三個月,四個月,甚至七個月。從我們研究機構判斷來說,六個月以下已經是非常非常健康,這事健康嗎,我們認為絕不是非常健康,而是非常恐慌的。所以很多三線城市其實已經開始補庫存的節奏。我們看看很多城市甚至兩年一個月區劃中心,這些城市都在開始補庫存。

這些城市為什么突然出現了春節期間買不到房的景象?

過去這些三線城市原本是比較平靜的,供求關系是處于供大于求,或者供求基本平衡的狀態。而且我們看到這些城市其實不缺房子,人人都有房子住,哪怕是棚戶區,哪怕是不好房子,至少還是有房子去住的。這些城市我們也看到了,越是窮的一些地方,越是不發達城市,人均住房面積其實越高,像蘇北一些地區,人均住房面積達到60平方米左右。江蘇的常州蘇南地區不過51平方米,南京只有人均36平方米,所以我們越不發達地區人均住房面積越高,所以他們面積需求并不大。

這些城市房價也不高,雖然地價很便宜,但大企業到這也不敢拿地,多年房價不漲,大企業也不會進去,因為賺不到錢,所以也蓋不好房子。我們接待中西部城市領導是,他們跟我們講,很希望大型企業進來。我問到你們有沒有換過房子?他們表示,十年沒有換過。為什么不換房子!我們住的是當地最好的房子,你住的是什么房子,多層沒有電梯的房子,像我們江蘇一代,蘇南地區還住上個世紀的房子,這些房子價格低,恰恰意味著這些城市改善性需求是有潛力的,而且他們產品升級換代是有需求的。

那么我們再看這些三線城市到底需求有哪些?我們很多人講三線城市有很大需求,需求客戶到底是誰?我們講主流有三類,第一類是城市人口婚姻登記需求,這些需求里面每個結婚人都要買房子,不買房子想結婚在這些三四線城市可能是不用多想的。婚姻人口買房其實這些需求可能會提前,但是一定不會延后,在這個里面我們可以看到,其實婚姻需求里面還包括了三個需求,第一個需求是我們初婚需求,第一次結婚一定買房子,我們還有再婚需求,把原來房子賣掉再買新房子,第三有離婚需求,可能還需要買房子,我們看上面綠色的線就是離婚人群的需求,其實也不在少數。

第二點,城市人口的改善需求,我們剛才講到很多市場沒有房子,他們希望改善,改善房子,這些東西我們覺得是質量改善性需求,這些房價長期不漲,其實就給我們改善需求制造了一定壓力,在這里面我們如果看這些城市有沒有改善性需求,其實我們主要看兩條,第一個如果房價長期不漲就是改善需求機會。第二個如果這個城市里面沒有大企業進入,也就意味著沒有產品表現力比較好的房企進入,這些城市也就存在著這些好房子短缺的狀況,所以我們沒有這些好房子,我們需要改善。

第三個需求就是我們進城農民需求,有的是為了孩子,在這讀書,有的是自己在這長期務工所以買房,有的通過新房購買房子,有的通過二手房滿足他們需求,在外部市場條件沒有大的變化情況下,這三類需求基本是恒定的。

但這不是常年的核心因素。今年春節期間有大量的回鄉潮,是不是導致了今年供不應求突然發生逆轉,其實不是,因為去年也有回鄉潮都沒有造成市場的逆轉,所以過去的回鄉潮不是核心因素,也不是引起突變因素,只是一個助推器。是不是城鎮化因素,其實城鎮化過去講過很多次,去年講的城鎮化已經接近尾聲,十九大報告一個典型引力,在去年兩會的時候,李克強總理用19個字描述城鎮化,并不是說城鎮化已經結束,而是說接近尾聲

今年兩會報告講了幾句法,第一個提高新型城鎮化質量,不是增加人口,而是增加質量,第二今年再進城落戶1300萬人,加快農業人口轉移,我們認為進城不是主要問題,落戶才是根本問題,我們重點是在落戶上。如果落戶之后,包括已經進入大城市之后一些人群,今后在這個城市里面繼續落戶,這可能是核心點。

市場的突變到底來自哪里,我們市場突變來自一個新增的變量,就是去庫存,住建部長提到,今年縣城去庫存,就意味著我們過去去庫存帶來很大成功,去庫存大家已經看到了成果,去庫存的辦法是什么,其實是棚改,通過棚改來改善我們房地產,改善我們房地產的供求關系,盡管僅僅是一個增量,但是這個增量是像一個杠桿一樣撬動整個地球。所以我們可以看到浙江出現城中村圍剿站,改造力度非常大。從2016年起,連續三連進行城中村改造,棚戶區改造,在今年浙江省公布的所有的第一批改造計劃中間占到44%,所以量是非常大的,而且他們推行全市范圍內,包括鄉鎮,包括縣,所有的全區域的互通,而且是貨幣化安置。這個導致這些人他們去買商品房,因為沒有政治的安置住房,所以這部分的增量就使得市場的供求關系發生了根本性變化,而且有很多鄉鎮的客戶轉到紹興市買房,所以紹興市出現了一些供不應求的狀況。

大家都認為棚改只是去庫存,怎么會突然變成無房可買?如果我們有一萬個人人想買房,我們供應房子是一萬零一套,這個時候是供大于求,還是供求基本平衡?其實這是供不應求的。很簡單道理,我們在超市買東西,如果一百個人進去想買梨,而這個梨只有一百份,有的人想買梨又想買蘋果,這個時候會發現完全一對一產品,可能會導致超市里面東西不夠用,所以超市里面必須有一些備用作為冗余供應,所以我們供求完全平衡,一萬個人買一萬套房子,我們一定會因為地段價格景觀配套,或者交通買不到房子,需求是多樣性的,就會導致供求關系是在這個一對一關系下,我們是不可能達成供求均衡。

從2015年開始,我們開始進行棚改,棚改之后供求關系慢慢發生逆轉。在桂林這個城市可以看到,其實已經供不應求了,但是2013年曾經供應了遠遠超出現在每年六倍的供應量,所以導致他現在是供應還是比較多的。如果不是這樣的話,他已經是無房可售了,所以三四線城市去庫存原來講過兩個核心因素。第一個減供應,第二個漲房價。

當然在市場如果一直是供大于求,房價不漲情況怎么辦,就加一個支點,把這個環打通了。

未來三四線城市是不是會延續,我們認為有兩個必要條件,這些三線城市會不會調控,把市場打壓下去,結果就結束了。但是我們可以看到央行在澆水過程當中,大水漫灌過程當中水從一線城市慢慢流到三線城市,現在央行水不收了,下面就沒水了,火熱市場不會繼續延續,何況三線城市房價在漲,漲不到一線,因此房價上漲有天花板,投資還需要三四線城市拉動,一二線城市供不應求的時候,我們需要三四線城市彌補。

第二個棚改有沒有可持續性?過去幾年棚改是2600萬套,未來1500萬套,兩個加起來就是4100萬套,我們按照戶均3.5人的話就可以滿足全部城鎮18%,因此到2020年之后我們會發現面眼望去幾乎都是新房,就沒有大量棚改需求,在這個時候可以看,央行貨幣基金還會發嗎,央行發放補充了2.6萬億,相當于每套房子十萬塊錢,今年1到2月份發放的錢超過了我們所需要的錢,凈增2000多億,所以我們可以看到未來在今年,我們的抵押補充貸款達到7000億,超過過去平均水平。但是我們認為到2020年定向大水漫灌也會結束,這樣的話等貨幣資金結束之后,未來其他城市可能也就沒有更多機會了。

在這個時候我們可以發現,地方政府其實一方面從中央拿到錢,另外一方面大量棚改騰出大量土地,通過土地置換又獲得大量資金,棚改不僅僅促生了需求,而且也帶來了土地資源和資金的需求。所以我們可以看到,僅僅阜陽市,一年發布了144批次的土地征遷公示。

所以我們認為棚改已經為房企下沉三四線城市提供非常好的市場機會,大企業會很聰明的下沉到棚改支點,不管是三線四線還是五線。

當然我們如果用庫存,一二線城市會怎么樣?典型一二線城市銷售額都在下降,2017年比2016年下降,而且他們土地供應業在逐年下降,所以在這個時候如果我們固守在一二線城市,我們面積不可能得到增長,因此業績不可能獲得增長,所以如果企業想要去發展,想要快速奔跑就要去三四線城市。

所以我們必須要迎合政策的導向,下沉再繼續下沉,凡是政策鼓勵的,我們必須要去嘗試,而政策鼓勵不去嘗試,我們一定會錯失機遇,所以今年我們認為三線城市,特別是棚改,仍然是房企增長最強引擎。

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