多城土地調控加碼 開發商如何突破高壓周期

  來源:每日經濟新聞發布日期::2018-03-30瀏覽次數:2842

摘要:鹽城房產網-尚房網 訊 2017年以來,樓市調控政策層出不窮。尤其是土地端,出讓結構已經出現重大改變,“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水,共有產權房、租賃住房用地的比例明顯增多。

鹽城房產網-尚房網 訊

2017年以來,樓市調控政策層出不窮。尤其是土地端,出讓結構已經出現重大改變,“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水,共有產權房、租賃住房用地的比例明顯增多。


在此背景下,開發商的生存環境受到了進一步的壓縮,如何盡最大可能從限制中爭取合理的發展空間,成為各類房企都不得不考量的重大問題。

樓市調控加碼成“潮”

這一輪調控的風向在土地端體現得頗為顯著。從土地出讓規則來看,2017年北京、上海等城市,在土地出讓時增加了限制性條件,如限定未來房屋售價、配建保障性住房和競拍自持面積等。

例如北京,出讓土地時就加入了“70/90政策”和“限房價、競地價”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態化。在土地供應結構上,共有產權房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應規模開始增加,這在北京是顯而易見的。鹽城房產網數據就顯示,2017年北京市共成交71宗住宅地塊,規劃建筑面積968.96萬平方米,其中共有產權房面積了31%;租賃住房面積占了9.4%。

而上海市政府去年發布的住房發展“十三五”規劃中,主要涉及從供應端管控地價、盤活存量以及加強供應端質量等方面。深圳則對人才住房給予更多支持,“招拍掛”出讓商品住房用地,土地溢價率超過一定比例的,由競價轉為競配建人才住房和保障性住房面積。

成交下降房企“錢緊”

這一輪調控之下,房產市場反應明顯,地價下滑、成交打折、供應放緩、購房者入市等諸多現象隨之發生。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為,從本質上說,限價是政府強制開發商打折銷售,對購房者是利好。在他看來,目前的土地拍賣規則的關鍵在于:無論是加競保障房,還是競自持住宅,或是熔斷制,土地出讓模式需要穩定性。既然出臺新政,就應當考慮周全,這既是體現政府決策的嚴肅性、科學性,也是給市場一個正確的預期和導向,還可以給投標人一個穩定的、系統的競標規則,既兼顧管理目標,也體現公正公平。

而對于企業來說,限制之下反應可能更明顯,首先的反應就是“錢緊”。

安居客首席分析師張波告訴鹽城房產網,資金壓力是懸在企業尤其是中小房企頭頂的一把劍。例如競自持方式就把房企由賣房角色轉變成房東角色,資金的回流期延長,如無金融產品支持,房企資金壓力可想而知。

“錢少了,最苦的當然還是中小房企。因為‘蛋糕’還要重新再分配,成長性更快的‘大象’會大塊切走更多增量蛋糕,并搶奪銀行收回的存量信貸。”張波直言,未來中小房企會更加邊緣化。

房企應快速周轉穩定運營

“城市群的三四線城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著大房企進駐搶地,有的縣城土拍溢價率高達80%甚至160%。”歐陽捷告訴記者,當市場或者政府不能接受地價帶動的房價增長時,不論是客戶選擇還是政府調控,這些房企都很難逃脫破產、爛尾、重組的結局,而且可能再無翻身機會。

歐陽捷認為,開發商首先要防患于未然,犧牲部分利益來維護社會和經濟穩定;其次,應定期進行現金流壓力測試、資金盤點,加大融資力度和現金儲備;第三,房企還要加快進度、加力推廣、加速推盤,同時提前準備銷售應對預案,一旦降價出現,必定隨行就市。

張波則表示,房企的運營能力可以形容為“走鋼絲”,即“左右平衡、合理速度”,要做好企業規模控制和成本投入兩項的平衡,控制好企業的開發速度。

一般來說,房企如果取得“有條件”土地,充分認清自己的融資能力和盈利空間再投入成本就顯得尤為重要。另外控制企業速度方面,則是開發進度和資金投入節奏把握更為重要。

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