房企新一輪土地儲備爭奪戰:積極補倉 重心下沉

  來源:21世紀經濟報道發布日期::2018-03-31瀏覽次數:2884

摘要:鹽城房產網-尚房網 訊 在易居沃頓第六期中國房地產實戰研修班上,沃頓商學院Kathy Pearson教授向房企代表發出提問:“未來五年,中國房地產的確定趨勢是什么?”不同的答案之外,“集中度越來越高”是一個共識。

鹽城房產網-尚房網 訊

在易居沃頓第六期中國房地產實戰研修班上,沃頓商學院Kathy Pearson教授向房企代表發出提問:“未來五年,中國房地產的確定趨勢是什么?”不同的答案之外,“集中度越來越高”是一個共識。

這背后也是房企土地儲備資源的爭奪戰。大型房企利用其品牌、規模優勢正加速布局,中型房企們則在“要么轉型、要么死掉”的焦慮下拼命擴張。而由于地價走高、招拍掛拿地限制增多,房企拿地方式愈發多樣化,并購以及合作成為普遍選擇。

比如,萬科在2017年新拿地216個項目,同比2016年面積多了460萬平方米;72.3%是合作項目,如通過股權和合作方式拿地。此外,萬科還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,其權益建筑面積在報告期末合計約289.1萬平方米。

易居研究院研究總監嚴躍進表示,當前房企在城市布局形成了兩種思路。第一種是集中投資省會城市周邊的城市,通過深耕戰略實現業績成長;第二種是挖掘有潛力的三四線城市,尤其是房價相對偏低的地級市,類似城市的投資價值相對高。從策略上看,很多企業開始加入到并購市場,尤其是對三大城市群中部分中小房企的股權收購,更容易受追捧。大體上說,并購比重會越來越高,尤其是一些中等規模,銷售業績介于500億-1000億的房企,更會有類似策略。

積極補倉

房企在2017年積極補倉的心態非常典型。

鹽城房產網統計,2017年百億房企在銷售帶動下拿地熱情高漲。50家百億代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元,同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米,同比增長81.4%;受結構調整影響,拿地樓面價均值為7778.4元/平方米,同比減少19.1%。

積極補倉心態也反映在房企財報上。比如龍湖表示,持續關注高鐵網點布局節點形成的城市群,以及環超大型城市周邊的衛星城市,在板塊輪動傳導中抓住機會。2017年龍湖以合理價格新增76幅土地,拓展7個新城市,既覆蓋深圳、香港等一線重鎮,亦拓展至合肥、保定、福州、嘉興、珠海這類環都市圈主力城市。

融創中國業績報顯示,2017年其新增權益土地儲備約5253萬平方米。截至2018年3月26日,包含舊改等協議狀態的土儲在內,融創擁有土地儲備共計約2.18億平方米,整體貨值約人民幣3萬億元。

積極補倉也得益于2017年房企整體銷售業績不錯,因此獲得了較好的現金流。龍湖集團CEO邵明曉在業績會表示,“龍湖買地堅持量入為出原則,一直保持穩健資產負債表。全年凈負債率保持在50%到60%之間,實際2017年龍湖凈負債率47.7%。(龍湖)買地份額跟公司增長是匹配的,去年買地花費740億元,今年還會略增一點,我們還是按照既定原則,保持每年凈收入20%以上增長。”

一家布局約80個城市的房企高管告訴鹽城房產網,“2017年,土地市場還是存在機會。房企也提前看到了機會,并在地價大漲之前,提前在二線和強三線城市重點布局。”

收并購也愈發成為趨勢。比如融創中國副總裁兼聯席公司秘書高曦在業績會表態,“2016年10月之后,融創在公開市場拿地非常少,當時土地儲備已經有優勢了。當時符合我們拿地標準的地越來越少,也拿不到地了,無論是公開市場還是收并購市場,我們都非常謹慎。從2016年第四季度到2017年其實也沒有特別多地去買。(融創中國)主要是抓住了幾個比較好的并購機會,進一步鞏固了土地儲備的優勢。”

重心下沉

在拿地方面,盲目擴張的房企已經不多見,房企普遍選擇在看好的城市重心下沉。謹慎與理性成為主導情緒。

萬科董秘朱旭在業績會上強調了聚焦的成效。“(萬科)銷售無論是金額還是面積均高于全行業增速。分城市來看,萬科在37個城市銷售位列前三,其中22個城市銷售排名第一。說明我們聚焦主要城市成效顯著。”

朱旭稱,公司會根據人口遷徙、就業機會、基礎設施投資來判斷是否投資;相信未來是城市經濟圈的發展模式,看好具有輻射力的核心城市周邊的市場機會。

這基本是目前大中型房企的共識。

龍湖重心下沉式布局也很明顯。據披露,2017年龍湖新增收購土地權益建筑面積1149萬平方米,平均權益收購成本每平方米6445元。環渤海、長三角、西部、華中、華南及香港地區的面積,分別占新增收購土地儲備總建筑面積的30.0%、28.8%、22.6%、10.9%、7.4%、0.3%。截至2017年末,集團土儲權益面積3900萬平方米。

邵明曉對城市布局的表態是,“龍湖已進入36個城市,包括一些大城市圈周邊。在龍湖核心管道里,目前還沒落子的城市包括石家莊、南寧,大灣區9個城市都在管道內。我們核心是圍繞未來人口凈流入城市,比如貴陽、太原。”

面對首次進入的城市,合作開發成為常規操作。如3月29日,龍湖宣布與石家莊億城地產聯手,以2.36億人民幣總價競得石家莊市山前景觀大道區域部分地塊。龍湖正式進入石家莊市場。

一家河南本地房企也告訴鹽城房產網,由于鄭州土地市場較為復雜,外來大型房企進入鄭州基本會選擇與本地房企合作。不過,外來上市房企普遍有并表需求,因此,股權分配模式基本是49:51。

可以預見的是,拿地方式多元化是確定性趨勢,也是房企一門重要課題。比如萬科的表態是,“未來公司將探索多元化的土地獲取模式,通過合作、股權收購、資產包收購、并購等方式確保以合理價格獲取土地資源,并探索城市更新、軌道+物業模式等新的投資方向。”

21世紀經濟報道記者注意到融創的表態。“2018年,融創中國將繼續保持特別謹慎,繼續等待,不著急。我們現有的貨(指土地儲備)足夠支持明年的保守增長超過20%,這讓我們變得非常從容。因為在這個金融環境之下,我們相信還會有更好的形勢出現,來進一步鞏固我們這塊優勢。”

上述房企高管告訴鹽城房產網,“今年,我們在內部并沒有為自己設定城市擴張計劃,不會再為了進入新的城市而進入。”

安居客首席分析師張波還指出,2018年將是小型房企生存較為艱難的一年。“小型房企會更多聯合實力雄厚的品牌房企進行合作開發,甚至項目被并購也會增多。國家對房企并購的管控也在加強,上海銀監局2018年1月發文要求,對投向房地產行業的并購貸款進行嚴控。因此,品牌房企并購也需嚴控財務風險和項目風險。”

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關鍵字:城市 拿地 土地
  

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